Η χρησικτησία όπως ισχύει στην Ελλάδα

Γράφει ο

Γιώργος Αθανασιάδης

Δικηγόρος

e-mail:

 athanasiadis.g@ hotmail.com

Tel: AUSTRALIA 

   0421 969 172

Εκείνο που ρωτούν διαρκώς οι πάροικοι, απο όλες τις Ελληνικές παροικίες του εξωτερικού είναι το εξής:

«Εχω ένα κτήμα στην Ελλάδα στο χωριό και ένας ξάδελφος, ΄(αδελφός, θείος ή οποιοσδήποτε συνήθως στενός συγγενής) τόσα χρόνια τώρα , δεν μουστειλε ένα τενεκέ λάδι, ενα φράγκο δεν
έχω πάρει, αλλά αυτός το καλλιεργεί και βγάζει...θα μου πάρει και το κτήμα τελικά;»

Ο νόμος στην Ελλάδα είναι ότι εάν για 20 τουλάχιστον χρόνια έχεις τη νομή ενός ακινήτου, αποκτάς και την κυριότητα του. Νομή σημαίνει ότι έχεις την φυσική εξουσίαση, δηλαδή την κατοχή του ακινήτου, αλλά μαζί με διάνοια κυρίου, δηλαδή ότι πιστεύεις ότι είναι δικό σου και κάνεις ότι ακριβώς θα έκανε στην θέση σου ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου αυτού δηλαδή όπως είναι η απαγόρευση εισόδου σε τρίτους, η περίφραξη, η καλλιέργεια, η φύτευση, η συλλογή καρπών,. Επιπλέον το δηλώνεις στην εφορία, το χαρτογραφείς, το τοπογραφείς, πληρώνεις για αυτό τους φόρους , γενικά κάνεις οποιαδήποτε ενέργεια που θα έκανε ο πραγματικός κύριος του ακινήτου, αν είναι δε και αστικο ακίνητο (σπίτι, μαγαζί, διαμέρισμα) πληρώνεις στο όνομα σου, τους λογαριασμούς, τους φόρους κλπ. Η φυσική εξουσίαση του ακινήτου από μόνη της, χωρίς την διάνοια κυρίου, δεν αρκεί για την χρησικτησία. Τι σημαίνει αυτό; Για παράδειγμα όταν νοικιάζει κάποιος ένα ακίνητο ο μισθωτής (ενοικιαστής) ενός ακινήτου έχει την νομή του δηλαδή την φυσική εξουσία , με βάση την ενοχική σχέση δηλαδή την μίσθωση αυτού, δεν έχει όμως την διάνοια κυρίου, αφού γνωρίζει ότι το ακίνητο δεν του ανήκει, επειδή ανήκει στον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη). Διάνοια κυρίου , με πολύ απλά λογια είναι η συμπεριφορά και η αίσθηση ότι αυτό που πάνω του έχει κάποιος φυσική εξουσία είναι και δικό του, εφόσον κανείς δεν τον ενοχλεί για πάρα πολλά πολλά χρόνια, σε βαθμό δε μάλιστα που πολλές φορές και ο ίδιος που ασκεί την χρησικτησία με τα χρόνια να μη ξέρει ή έχει ξεχάσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου αυτού .

Όταν λοιπόν κάποιος, έστω καταπατητής ενός ακινήτου, αποδείξει ότι για πάνω από 20 χρόνια ασκεί όλες τις παραπάνω εξουσίες επί του ακινήτου και κανένας απολύτως , ούτε ενδεχομένως ο πραγματικός κύριος, τον έχει ενοχλήσει για τα 20 αυτά το λιγότερο χρόνια, μπορεί να το «πάρει» να γίνει κύριος του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησίακαι φυσικά όλα αυτά δεν είναι τεκμήρια αμάχητα αλλά μαχητά ενώπιον των Δικαστηρίων, δηλαδή κανείς ποτέ δεν χάνει το δικαίωμα του να διεκδικήσει την περιουσία του που έχει καταπατηθεί. Γενικά πρέπει να ξέρουμε και αυτό το τονίζουμε ιδιαίτερα οτι ΚΑΘΕ ΥΠΟΘΕΣΗ ΕΧΕΙ ΤΗ ΔΙΑΦΟΡΑ ΤΗΣ ΑΠΟ ΤΙΣ ΑΛΛΕΣ ΚΑΙ ΑΥΤΑ ΠΟΥ ΓΡΑΦΟΝΤΑΙ ΕΔΩ ΕΙΝΑΙ ΓΕΝΙΚΑ, αλλά πρέπει κάθε φορά να δίνονται σε εμάς τους δικηγόρους εκείνα τα στοιχεία που έχει ο κάθε ενδιαφερόμενος , για να πάρει τις απαντήσεις που θέλει.

Οταν υπάρχουν δύο συνιδιοκτήτες (συνιδιοκτησία εξ αδιαιρέτου συνήθως ή αδελφομερίδια ή συγγενομερίδια, όπως ειναι γνωστά στον πολύ κόσμο);

Οταν λοιπόν υπάρχουν συνιδιοκτήτες, με αδελφομερίδια κυρίως απο κληρονομιές εξ αδιαρέτου ή με διαθήκες ακόμη που ορίζουν τι θα πάρει ο ένας τι ο άλλος ή τι εξ αδιαιρέτου δύο ή τρείς ή περισσότεροι,για να μπορέσει κάποιος να πάρει με χρησικτησία ολόκληρο το ακίνητο σαν συγκύριος που έχει ένα ποσοστό μόνο του κοινού ακινήτου, χρειάζεται μία πρόσθετη προϋπόθεση, που δεν απαιτείται όταν κάποιος καταλαμβάνει ένα ξένο ακίνητο, στο οποίο δεν έχει ποσοστό συγκυριότητος. Η επιπλέον αυτή προϋπόθεση είναι οτι πρέπει προηγουμένως ρητά ή με τις πράξεις του προς τους άλλους συγκυρίους ΝΑ ΚΑΝΕΙ ΓΝΩΣΤΟ (ΓΝΩΣΤΟΠΟΙΗΣΕΙ) ότι ο εν λόγω συγκύριος αρχίζει πλέον από τώρα και στο εξής να ασκεί νομή σε ολόκληρο το ακίνητο, αρχίζει δηλαδή να το θεωρεί ως ολόκληρο δικό του, αντιποιούμενος τη νομή των υπολοίπων συγκυρίων.

Στην περίπτωση αυτή οι υπόλοιποι συνιιδιοκτήτες έχουν στην διάθεσή τους 20 χρόνια από τότε που θα τους γνωστοποιηθεί από τον συγκύριο η αντιποίηση της νομής τους, για να ασκήσουν όλα τα δικαιώματά τους με αγωγές και αιτήσεις στα δικαστήρια για να διεκδικήσουν το ακίνητο τους ειτε είναι κτήμα είτε σπίτι ή διαμέρισμα.

Αυτο γίνεται ρητά και πάντα με έγγραφο: Για παράδειγμα κάποιος συνιδιοκτήτης ενός ακινήτου (ενος κτήματος με ελιές στην Κέρκυρα) σε ποσοστό συνιδιοκτησίας ½ εξ αδιαιρέτου ο οποίος μόνιμα μένει στην Κέρκυρα ,στέλνει κάποιο γράμμα στον αδελφό του που ζει στην Αυστραλία και έχει το άλλο ½ εξ αδιαιρέτου, ότι πρέπει να ξεχάσει το κτήμα, διότι είναι μόνο δικό του και το καλλιεργεί και το φροντίζει ενώ ο άλλος στην Αυστραλία ειναι μακρυά, δεν έρχεται δεν κοπιάζει και άλλα τέτοια παρόμοια, πολλέ φορές δέ ότι η οικονομική κατάσταση του μετανάστου είναι καλύτερη και συνεπώς δεν έχει ανάγκη αυτό κτήμα . 

Ο αδελφός στην Αυστραλία από τότε που θα λάβει το γράμμα, αυτή την ειδοποίηση έχει 20 χρόνια να διεκδικήσει το ½ που πάει να του «φάει» ο ίδιος του αδελφός. Αυτός τώρα που μένει στην Κέρκυραδεν μπορεί να επικαλεσθεί απόκτηση με χρησικτησία όσα χρόνια καλλιεργούσε το κοινό κτήμα πριν στείλει το γράμμα , διότι για εκείνα τα χρόνια ασκούσε νομή και ως αντιπρόσωπος του αδελφού του συνιδιοκτήτη στην Αυστραλία.Αυτό μπορεί να γίνει ρητά όπως παραπάνω αλλα και σιωπηρά, που συνήθως ειναι το πιό ύπουλο και δεν γνωρίζουν οι μετανάστες και δεν αντιδρούν και εν τέλει χάνουν τη γή τους. Εάν π.χ. ο ένας αδελφός αρνείται επανειλημμένως να στείλει το μισό λάδι στον άλλον αδελφό, παρά τις συνεχείς οχλήσεις του άλλου αδελφού, εάν οικοδομήσει οικία με δικά του χρήματα χωρίς να ρωτήσει τον άλλον αδελφό και χωρίς να του δώσει κλειδιά και εάν αρνείται να του αποδώσει επί χρόνια λογαριασμό για το κοινό ακίνητο, είναι δυνατόν να θεωρηθεί ότι υπήρξε γνωστοποίηση, με δεδομένη την με έργα πλέον και όχι με λόγια, αντιποίηση της νομής απο τον ένα αδελφό σε βάρος του άλλου και την μή ύπαρξη οποιασδήποτε αντίδρασης απο τον μετανάστη αδελφό, δηλαδή τότε έχει δημιουργηθεί μια de facto κατάσταση σε βάρος του μετανάστου αδελφού.

Εάν τώρα οι συγκληρονόμοι (πολλοί συνήθως) έχουν χωρίσει μεταξύ τους με λόγο, όπως συνηθίζεται (ατυπη διανομή) ετσι ώστε ο καθένας τους να έχει αποκτήσει τη νομή συγκεκριμένων ακινήτων, επί των οποίων, σύμφωνα με την μεταξύ τους συμφωνία (άτυπη διανομή), έχει πλήρη κατά 100% κυριότητα, τέτοια όπως παραπάνω γνωστοποίηση δεν απαιτείται για την για να αποκτήση κυριότητα με έκτακτη (20ετή νομή) χρησικτησία, διότι εκείνη η διανομή που ειχε γίνει παίζει κατά κάποιο τρόπο τον ρόλο της γνωστοποίησης. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο αδελφός ενός μετανάστη όπως σε κάθε χρησικτησία, απαιτείται να συμπεριφέρεται ως νομές ανενόχλητος , επι 20 χρόνια για να «φάει» το κτήμα του μετανάστη.

Βέβαια η όλη αυτη ανάγκη για γνωστοποίηση έχει προστεθεί απο την νομολογία του Αρείου Πάγου, που σημαίνει όμως ότι μπορεί να αλλάζει και να τροποποιείται ανάλογα με την περίπτωση.

Eπικοινωνήστε μαζί μου, για κάθε υπόθεση σας στην Ελλάδα, που αφορά την περιουσία σας (κτηματολόγια, κληρονομιές, γονικές παροχές, τακτοποίηση κάθε είδους της περιουσίας σας, Ελληνικές διαθήκες) , τη συνταξη σας,  απόκτηση Ελληνικού διαβατηρίου, Οικογενειακό Δίκαιο (διαζύγια, επιμέλεια παιδιών), στρατολογικά θέματα, φορολογικά (σε συνεργασία με λογιστές)  στο ηλεκτρονικό ταχυδρομείο

e-mail: athanasiadis.g@hotmail.com

και στο τηλέφωνο

1. Για τους εκτός Αυστραλίας   +61 421 969 172

2. Απο Αυστραλία                           0421 969 172